Když v druhé polovině 19. století startoval stavební ruch za pražskými hradbami, osvícení vinohradští radní věděli, jak ho udržet v mezích - připravili regulační plány, kterými určili, kudy povedou ulice a jak budou široké, jak vysoké smějí být domy podél nich i kolik místa má zbýt ve vnitroblocích. Díky tomu jsou Vinohrady tím, čím jsou - i po více než sto letech příjemnou rezidenční čtvrtí, milou na pohled a vyhledávanou k bydlení.
Přestože bychom řekli, že území Vinohrad je už mnoho let prakticky zastavěné a není zde prostor pro novou výstavbu, několik nových domů nebo celých komplexů tu v posledních letech vzniklo - rezidence Na Zvonařce a v Americké, domy v Italské nebo v Perucké, kde se nyní chystá další výstavba. A to se držím území, které je na katastru Vinohrad a zároveň v působnosti městské části Praha 2, na Novém Městě je to například výstavba v ulici Na Slupi nebo plánovaná stavba u vyšehradského nádraží. Všechny tyto stavby mají jedno společné: vznikly z popudu developerských společností, které si prosadily změnu územního plánu a své stavby umístily bez ohledů na okolí. Stavby jsou předimenzované, došlo kvůli nim ke zničení zeleně, přivedly do rezidenční čtvrti další dopravu.
Představitelé městské části Praha 2 obvykle argumentují tím, že mají jen malé možnosti takovou výstavbu regulovat - radnice dlouho nebyla ani účastníkem územních řízení, změny územního plánu se schvalují na magistrátě (a díky uniklým odposlechům z poslední doby už se dokonce ví, jak to probíhá), a pokus o obnovu regulačních plánů cca před deseti lety skončil úplným fiaskem, ať už díky nesmyslnému zadání nebo špatně vybrané řešitelské firmě (v té souvislosti je zajímavé si všimnout, že všechny významné stavby v posledních letech se realizovaly mimo území, které mělo být regulačními plány pokryto -  to znamená, že tyto regulační plány by stejně ničemu nepomohly).
Při projednávání rozpočtu městské části Praha 2 na rok 2012 padla zajímavá informace - deficit rozpočtu, vzniklý zkrácením dotace z hlavního města, by měl být kompenzován odprodejem pozemku mezi Hlavním nádražím a Italskou ulicí, vymezeném ulicemi Kunětickou, Lichnickou a Italskou. Jde o pozemek, na kterém jsou v současné době tenisové kurty, vzrostlé stromy a v dolní části "papundeklová" stavba s restaurací, kde majitel chová proslulé vinohradské pumy.  Pozemek ve vlastnictví hlavního města byl svěřen městské části už před několika lety a nyní se neoficiálně hovoří o tom, že v případě jeho prodeje by Praze 2 byla ponechána celá prodejní cena, nikoliv jen polovina, jak to odpovídá pravidlům odprodeje majetku hlavního města. Buďme konkrétní: jedná se o částku 100 milionů Kč.
Zároveň jde ale o více než 5000 metrů čtverečních pozemků ve velmi zajímavé poloze - v bezprostřední blízkosti centra, s výhledem na Hradčany a na dosah od plánované stanice metra D. Dá se proto předpokládat, že o pozemek projeví zájem developer, který se bude snažit svou investici maximálně zhodnotit. To znamená maximálně jej zastavět, postavit i mnohapodlažní budovy a byty pak s vysokým ziskem prodávat. Že by nad Hlavním nádražím někdo koupil za 100 milionů pozemek a pak na něm hrál tenis nebo pěstoval ředkvičky, se asi nedá čekat. Nemohlo by se ale aspoň jednou stavět trochu s rozumem a s ohledem na okolí? Neměla by radnice předtím, než pozemek prodá, stanovit nějaká omezení, co na pozemku může budoucí majitel postavit?
Podle zástupce starosty Prahy 2, arch. Václava Vondráška, to není nutné ani možné. Nutné to není proto, že už stávající podmínky omezí stavbu dostatečně: pozemek je v ochranném pásmu Pražské památkové rezervace a v památkové zóně Vinohrady, což možnou výstavbu dost limituje. Další omezení jsou dána územním plánem, kde je určeno, jakému účelu by stavba měla sloužit - mělo by jít o obytnou výstavbu s doplňkovými funkcemi (OV 8 - 80% podíl bydlení). Územní plán ovšem připouští i jiné využití - například obchodní plochy, pokud nepřesáhnou 15.000 m2, ubytovací nebo administrativní zařízení a další možnosti. V nynějším územním plánu je také vyznačeno, že zeleň na pozemku je významná a neměla by se jen tak vykácet. Omezením je také trasa budoucí linky metra D, která by měla pod pozemkem procházet. To znamená omezené možnosti výstavby podzemních garáží. Územní  plán ale nijak neřeší maximální výšku zástavby - území je označeno jako stabilizované, což znamená, že budoucí stavby by neměly převýšit stávající výstavbu, toto ustanovení se však vykládá všelijak. Do určité míry může záměry omezit i stávající výstavba - dům stojící na cizím pozemku. Ale ten, kdo koupí pozemek za 100 milionů, si jistě poradí i s tímhle.
A proč není možné použít osvědčenou, v úvodu zmíněnou metodu regulačních plánů? Právo pořizovat je totiž nemá městská část, ale pouze město, v tomto případě hlavní město Praha. To má na podobné záležitosti zřízenu samostatnou organizaci, Útvar rozvoje města (dříve Útvar hlavního architekta), regulace tak malého území je však nejspíš hluboce pod jeho rozlišovací úrovní. Dalším důvodem proti regulačnímu plánu je jeho zdlouhavost - je třeba dodržovat dané postupy a zákonné lhůty a příprava regulačního plánu, i kdyby byla vůle ho pořídit, je tak záležitostí na léta.
Opravdu tedy nezbývá než se smířit s tím, že jeden z posledních pozemků vhodných k výstavbě bude brutálně zastavěn, zničí se zeleň a zohyzdí panorama hlavního města (pesimistická varianta), případně spoléhat na to, že vše bude probíhat podle předpisů a nová stavba nezíská žádnou výjimku z platných omezení (což je, přiznejme si, velmi optimistická varianta)? Nezapomínejme, že zájmem radních Prahy 2 je především pozemek rychle a nekonfilktně prodat, jinak má problém v podobě stomilionové díry v rozpočtu. Přesto by se snad něco dělat dalo:
- naléhat na Útvar rozvoje, aby zpřesnil regulativy obsažené v územním plánu. Je i v zájmu budoucího majitele pozemku, aby dopředu jasně věděl, co může na místě postavit.
- vlastním nevelkým nákladem (v řádu promile z očekávaného příjmu) pořídit územní studii, která by pro zájemce jednak zmapovala všechna omezení, která se k pozemku vztahují, jednak nastínila, jaká je představa městské části.
Otázka je, jestli radní nějakou představu mají, nebo jsou plně zaměstnáni tím, jak srovnat rozpočet. Pokud ne, pár námětů mám:
- výstavba by měla být určena pro bydlení s doplňkovými funkcemi (obchody, služby);
- výstavba by měla mít čtyři, maximálně pět nadzemních podlaží, přičemž směrem ke Kunětické ulici o poznání méně, aby výrazně nepřevyšovala sousedící stavby;
- mělo by jít o tradiční blokovou výstavbu, možná otevřenou směrem k nádraží;
- řešení by mělo zachovat maximum vzrostlých stromů. Nové porostou desítky let, než dosáhnou rozměrů těch nynějších.
Věřím, že je ještě prostor celý záměr řádně promyslet a až poté jeden z posledních nezastavěných pozemků na Vinohradech prodat. Radní tak budou mít možnost ukázat, že osvícenost jejich předchůdců, zmíněných v úvodu, nebyla záležitostí jen 19. století.

Obrázky:
1. Letecká mapa z Googlu
2. Katastrální mapa
3. Celkový pohled